El inquilino no paga: cómo recuperar la vivienda y cuánto se tarda

Antes de demandar: el requerimiento de pago

No es obligatorio, pero sí muy recomendable, enviar al inquilino un requerimiento fehaciente de pago (normalmente un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo). Sirve para dos cosas: dejar constancia de la deuda y de la fecha, y evitar que el inquilino pueda enervar el desahucio.

La enervación (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) permite al inquilino parar el desahucio pagando todo lo que debe antes de la vista. Solo puede hacerlo una vez, y no puede hacerlo si el propietario le requirió de pago con al menos treinta días de antelación a la demanda y no pagó.

La demanda de desahucio y reclamación de rentas

El desahucio por falta de pago se tramita por el juicio verbal (artículo 250.1.1º LEC). En la misma demanda se pueden acumular dos cosas: la recuperación de la vivienda y la reclamación de las rentas y cantidades debidas (suministros, por ejemplo). Es lo habitual y evita un segundo pleito.

Desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, la demanda debe indicar además si la vivienda es la residencia habitual del inquilino, si el propietario es o no gran tenedor y, en ese caso, si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, con los trámites previos que la ley exige en esos supuestos. Omitir estos datos es motivo de inadmisión y supone perder semanas.

Qué ocurre después de presentar la demanda

• El juzgado admite la demanda y requiere al inquilino para que, en diez días, desaloje, pague o se oponga. En ese mismo decreto ya se fija fecha para la vista y para el lanzamiento, por si no hay oposición.
• Si el inquilino no hace nada, no hay juicio: se dicta decreto dando por terminado el procedimiento y se mantiene la fecha de lanzamiento.
• Si se opone, se celebra la vista y el juez dicta sentencia. Los motivos de oposición en un desahucio por impago son muy limitados: básicamente, acreditar que pagó o que concurre la enervación.
• Con el decreto o la sentencia firme, se ejecuta el lanzamiento: la comisión judicial acude a la vivienda y la entrega al propietario.

Cuánto se tarda en Málaga

Depende del juzgado que toque y de su carga de trabajo, y sería imprudente prometer una cifra exacta. Como orientación, en los juzgados de Málaga capital un desahucio sin oposición suele resolverse en varios meses, y con oposición o incidencias puede acercarse al año. Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad acreditada, pueden aplicarse suspensiones del lanzamiento que alargan el plazo.

Lo que sí está en manos del propietario es no perder tiempo: requerir cuanto antes, presentar una demanda completa a la primera y tener preparada la documentación.

Errores frecuentes que alargan el procedimiento

• Aceptar pagos parciales sin dejar claro por escrito que no suponen renuncia a la deuda ni al desahucio.
• No tener el contrato por escrito o tenerlo sin los datos de identificación del inquilino.
• Cambiar la cerradura o cortar suministros por cuenta propia. Además de no servir para recuperar la vivienda, puede constituir delito de coacciones.
• Presentar la demanda sin los datos y trámites que exige la Ley de Vivienda.

Documentación para la primera consulta

• Contrato de alquiler y anexos.
• Justificantes de las rentas impagadas y de las pagadas (extractos).
• Burofax o cualquier requerimiento enviado, con su acuse.
• Nota simple de la vivienda y, si es el caso, dato de cuántas viviendas tiene el propietario (para saber si es gran tenedor).